田舎暮らしは最高！！ 抵当権の抹消について
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残金の決済、所有権移転登記、物件の引渡しは、普通契約から一ヶ月以内に行います。当日は物件の現況を確認して、売主、買主、業者が司法書士の事務所か業者の事務所で手続きします。司法書士は確実に所有権の移転をしてくれる専門家です。
もし、前もって抹消できない抵当権が物件についている場合は、売主の債権者である銀行に、売主、買主、業者、司法書士と抵当権の全債権者が集まり手続きします。つまり抵当権の抹消と残金決済、所有権移転登記の３つを同時に行います。
抵当権を抹消するのにお金が必要なので先に支払ってほしいなどという場合は、注意しましょう。きちんと抹消してくれる保証はどこにもありません。抵当権は残金支払い時に抹消すべきです。
決済後の細かいところでは、売主が前納した固定資産税を日割り分を売主に支払ったり、電気、水道、ガス、電話代は清算済か売主に確認したりしましょう。
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田舎暮らしは最高！！ 手付金はどのくらい？
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契約が成立したら、手付金を支払いますが、自社物件の場合、手付金は代金の二割以内と決められています。それを超えた分は手付金として無効であり、買主に返さなければなりません。
ただし実際は保全措置を省略することが多く、手付金を一割にする場合が多いようです。
仲介の場合も同様で二割以内です。また手付金は振込みなどではなく、売主に直接手渡すのが原則です。その際どんな理由があろうと領収書をもらいましょう。
手付金は解約手付の性質を持ち、買主が契約解除したいときには手付金を放棄すればOKというものです。
逆に売主が契約解除するときは、手付金の二倍の額を買主に支払えばOKです。ただし、中間金や残金の支払いなどをした場合には、契約の履行に着手されたものとみなされ、手付け解除はできないので注意が必要です。
また契約に着手してからの契約違反は、違約解除となり、違反された方が違約金を請求できます。売主が引渡し期日を過ぎても引渡しが行われない、買主が期日までに代金を支払わないなどが該当します。
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田舎暮らしは最高！！ 取引に関する重要事項説明書の項目の詳細について
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「売買予定代金等について」の項目は、総額、土地・建物価格、消費税を記載します。消費税は建物だけに課税され、しかも築１５年以内の木造に限られます。
手付金については金額だけでなく、保全措置機関を記載する項目があります。
これは買主が手付金や中間金を支払った後に業者の倒産などの損害から買主を守るためのものです。
ただし完成物件で手付金の額が代金の１０パーセント以下かつ、一千万円以下なら保全措置は不要です。
「特記」の項目は有効に使うことにより大切な役割を果たします。
例えば「現況有姿での売買とする」「売主は〜前に畳を新品に換える」「代金一千万円のうち１００万円は〜のリフォーム代とし、リフォーム完了後に支払う」などと明記してもらうとよいでしょう。
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田舎暮らしは最高！！ 設備状況について
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重要事項説明書では、すぐに使用可能な施設、配管設備等の状況、設備予定と負担金の金額を記載するようになっています。
飲用水は公営水道、私営水道、井戸に分かれます。田舎物件では集落組合水道や沢水利用がありますが、前者は私営水道、後者は井戸に分類されます。配管の口径は１３ミリで問題ありませんが２０ミリあるとより安心でしょう。
未造成地では通常自分で工事を依頼するのですが、分譲地で水道工事をする場合は、重要事項説明書に日程や負担金などを明記することになっています。
また、田舎物件では都市ガスはまずなく、ほとんどがプロパン利用となります。電気については電力会社を記載し、個人用は電灯、工業用は動力に○が付きます。電気がきていない場合は電線を延長しなければなりませんが、１Km以内なら無料、１Km以上ですと３２００円/Km程度の負担となります。
汚水はトイレ、雑排水は台所と風呂からの排水についての項目です。公共下水道があれば問題ないのですが、田舎では望むべくもないので、浄化槽が必要になります。
大型分譲地用は集中浄化槽、田舎では個別浄化槽の利用が一般的です。個別浄化槽はし尿のみを処理する単独式、汚水、雑排水を同時に処理する合併式の２つがあります。
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田舎暮らしは最高！！ 登記簿謄本と比べてみる
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重要事項説明書の最初には宅建業者の免許番号、供託所、取引様態などの項目があります。
免許番号は「○○県知事免許（３）第２００００号」のように記載されていて、名刺にも書かれているのがほとんどです。
また免許は３年ごとに更新し、そのたびに（）の中の数字が増えていきます。第２００００号という番号は業者名簿を閲覧するときに必要になります。なお、業者名簿は都道府県の宅建業担当課などに設置してあって無料で閲覧が可能です。
また、重要事項説明書には
登記簿謄本（土地、建物の二種類）
公図（道路との位置関係、物件の形状の図面）
を添付します。
不動産の表示等、登記簿に記載された事項という項目では謄本と見比べて記述に相違がないか確認しましょう。登記面積と実測面積が異なるとき、坪単価で売買する土地は測量が前提となるので、地積測量図も添付してもらいましょう。
私道の負担等に関する事項は、分譲地などで買主が私道の一部を受け持つことであり、物件の敷地面積とは別に表示されます。
分筆して個々に負担する場合、地権者全員の共有とする場合があり、近年は共有持分、負担金なしという形が多いようです。
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田舎暮らしは最高！！ 重要事項の説明について（取引に関すること）
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取引に関する重要事項説明書の項目とその内容について記載しますので、参考にしてみてください。
売買予定代金等について
代金総額、土地価格、建物価格、消費税。
代金、交換差益および貸借以外に授受される金額
手付金の額などを記入。
契約の解除に関する事項
手付解除、医薬解除、融資利用の特約による解除
についての説明書き。
障害賠償額の予定または違約金に関する事項
違約金を何パーセントにするかを記入。
手付金等、支払いまたは預り金の保存措置の概要
保全措置をとる場合のみ、弁済する機関名を記入。
金銭の貸借の斡旋
ローン条項をつける場合に銀行名や融資額などを記入。
割賦販売に係る事項
割賦金の額や支払い時期などに記入。
添付書類
該当する添付書類に○。
特記
特約した内容を記入。
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田舎暮らしは最高！！ 重要事項の説明について（物件に関すること）
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物件に関する重要事項説明書の項目とその内容について記載しますので、ご参考に。
斡旋する業者のデータ
免許番号、免許年月日、事務所住所と代表者名、
宅建取引主任者名など。
供託所等に関する説明
宅建業保証境界、所属地方本部、供託所の名称および所在地。
取引の様態
当事者（自社物件）、代理、媒介（仲介）のいずれかに○。
売主
住所と氏名。
不動産の表示等
土地建物の所在地、地目、地積、建物の種類、構造、床面積。
登記簿に記載された事項
土地建物の登記名義人の住所と氏名。
法令に基づく制限の概要
都市計画法、建築基準法について該当するものに○。
建蔽率と容積率、道路との位置関係を記入。
計画道路の有無、都市計画法、建築基準法以外の法令
都市計画法に基づく計画道路がある場合と
３３種類の法令のうち該当するものがあれば○。
制限の概要も記す。
私道の負担等に関する事項
私道負担があれば○で、その面積、負担金を記入。
略図あるいは添付図面あり。
飲用水、電気、ガスの供給施設および排水施設の設備状況
飲用水、ガス、電気、汚水、雑排水、雨水についてすぐ使える
施設、配管等の設備状況、設備予定で該当するものに○。
設備予定のものは工事予定月と負担金も記入。
未完成、工事完了時売買物件の形状、構造等
宅地、建物の形状や構造など、添付書類でわかる部分
について○。
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田舎暮らしは最高！！ 重要事項の説明について
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物件を自分のものにするには売買契約が必要で、申込は交渉の優先権を確保したにすぎません。
また契約時のトラブルを未然に防ぐために宅建業法では契約前に物件の重要事項を説明しなさいと定めています。
これは業者が買主に対して行うもので、書面を必ずつけることになっています。ただし、重要事項の説明のない契約でも法的には有効になるので、物件を買う意思が固まったら業者に重要事項の説明を申し出ると安心でしょう。
また重要事項の説明は宅地建物取引主任者の有資格者が行うもので、宅建取引主任者証の提示が義務付けられています。
主任者は買主に対し記名、捺印した書面を交付したうえ、口頭で重要事項の説明をしなければなりません。
重要事項の説明では専門用語も出てきます。わからないことはどんどん質問しましょう。
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田舎暮らしは最高！！ 手付金と申込金について
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申込金と手付金は性格が異なります。申込金とは交渉の優先権を一定期間保有するためのもので、契約時あるいは契約解除時に返してもらえる預かり金です。
手付金として支払うと申込を解約してもお金は戻ってこないので領収書には「申し込み証拠金として預かります」と書いてもらうように注意しましょう。
また見学時には、その物件が「現況有姿」での販売かどうかを確認しましょう。
現況有姿とは庭木などもすべてそのままおいていくことであり、売地であれば未造成地は進入路や水回りの工事もなく、現況のまま買うことになる物件のことです。契約書に現況有姿と書いてあるので確認しましょう。
リフォーム後引渡しや造成後引渡しの物件では、工事が完了しなかったり工事内容が違ったりするケースがあります。トラブルを防ぐためにも、物件費用と工事費用は明確に分け、工事が完了しないうちは物件費用しか支払わない契約にすべきでしょう。
また、リフォームや造成部分については、図面に捺印してもらい契約書に添付してもらうようにしましょう。
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田舎暮らしは最高！！ 田舎物件の見学
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屋根の破損は、建物全体に悪影響を及ぼします。雨漏りの跡がないか確認しましょう。
建物が傾いている家は、基礎部分を見ます。通し柱の下に石がある基礎なら補正は難しくありませんが、コンクリートの基礎が破損している場合は、地すべりや地盤沈下の可能性もあるので面倒です。
排水部分は、自然浸透式なら汚水が漏れ出たりしていないか、トイレが汲み取りで排水路がある場合は、浄化槽による水洗化も可能になるので確認しておきましょう。
建物内部のチェックポイントとしては、床のたわみ、畳や建具は使えるか、壁に傷みはないかなどです。なお床下に傷みがあるものは、工事が必要なので要注意です。
最大のチェックポイントとしては、水回りです。田舎の売家には傷みがつきものとはいえ、とくに水の配管部分が傷みやすいので気をつけましょう。
売地は取水と排水、地目と現状の差異はないか、縄伸びはあるか、地勢はどのような勾配かを確認しましょう。
山林や原野など未造成地は家を建てる前に造成が必要になるので、工事の内容を確認しておきましょう。
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