民法 【田舎暮らしは最高！！】
民法はさまざまな生活関係を規律する、いわば暮らしの法律。土地や
建物の権利を規制するのに欠かせない。ここでは、物件と売買に関する
この2つの条例を押さえたい。
●第177条〔不動産の権利の得喪および変更は、登記しなければ第三者に
対抗するこ とができない〕：不動産の権利を移動したとき登記の手続きを
しなければ、相手以外 の第三者に自分の権利だと認めさせることは
できない。先に登記さえすれば、二重売買が起きても権利は保証される。
●第557条〔買主が売主に手付金を支払った場合、当事者の一方が契約
の履行に着手 するまでは、次の方法で解除できる。買主が契約解除する
場合は手付けを放棄し、売主が契約解除する場合は手付けの倍額を返還
すればいい〕：手付けは宅建業法第39条 の規定で、業者自ら売主になって
不動産売買する際は代金の2割以上受け取れない。
☆「田舎暮らしの本」2000年1月号より引用させていただきました☆
文化財保護法 【田舎暮らしは最高！！】
指定地域では、試掘調査をしなければ開発行為ができない(第5条)。
貴重な文化財 が発見されると、今度は本調査が必要になる。
調査費用を負担するのは試掘が行政負担、本調査は地主負担となって
しまう。
土地購入前に地元の教育委員会で指定の有無 を調べておくのが賢明だ。
森林法 【田舎暮らしは最高！！】
●第10条〔地域森林計画の対象となった民有林の伐採をするときには、
都道府県知事 に森林の所在場所、伐採面積、伐採方法、伐採齢その他の
事項を記入した届出書を提 出しなければならない〕：地域森林計画は
農振と同様、かなり広範囲に指定されてお り、自分の山でも勝手に木を
伐ることはできない。ただ、実際には1反歩以上の伐採 が対象となるようだ。
ちなみに、根を掘る行為は伐採ではなく、開発に伴う形質変更と見なされる。
また、1haを超える規模の開発行為を行うときは知事の許可が必要(施行令
第2条)だ。山林分譲をする場合に関係してくる条文である。
河川法 【田舎暮らしは最高！！】
川沿いに家を建てるには、川岸より一定の距離離して建てるよう行政から
指導される。
●第26条〔河川区域で工作物を新築する者は、河川管理者(1級が建築大臣
または知事、2級が知事)の許可が必要〕、河川でない水路の場合は、国有
財産法の工事施工了承や許可申請が必要となる。
注意すべきポイントは、本流が1級河川なら支流を形成する流れも1級に
なること。川幅では判断できない。護岸工事の有無や地方によっても制限
の内容が違うので、最寄りの土木事務所か建設事務所等へ行けば、
具体的に 法適用の河川範囲と制限内容がわかるはずだ。
自然公園法 【田舎暮らしは最高！！】
日本の自然公園には環境庁が指定する国立公園および国定公園、
都道府県が条例によって指定する都道府県立自然公園がある。
これらは自然環境に応じて特別地域と海 中公園地区、普通地域に区分け
される。さらに特別地域は特別保護地区、第1種特別 地域、第2種特別地域、
第3種特別地域に分類される。特別保護地区と第1種特別保護地域、海中
公園地区では開発行為が認められず、第2・3種特別地域で一定規模以上の
開発や建築をするには許可するが、普通地域では届け出が必要。以上の
制限を行うのは、国立公園内は環境庁長官、その他は都道府県知事となる。
リゾート地寄りの物件で適用される可能性がある法律で、建物の建ぺい率と
容積率、外観の制限が厳しくなる。
建築基準法 【田舎暮らしは最高！！】
都市計画法と密接なかかわりがあり、都市計画区域内では基準法を遵守
しなければ ならない。ところが、過疎の山村は都市計画から外れた地域が
多く、具体的な適用は 次のようになる。建築に着手する前に建築物確認の
申請を求められるが(第6条)、都 市計画区域外では木造が2階建てまでで
述べ500�岼米發侶�物、木造以外では平屋建てで延べ200�岼米發侶�物
なら、申請は不要(ただし特殊建築物の基準あり)。つまり、普通の民家は
まず適用外となり、建築の届け出さえ行えばいい。また、道路の定義
(第42条)は都市計画区域内に限定されている。金融機関が都市計画
区域内と同様の基準を求めることはあるが、法的にはきわめて自由度が
大きい。田舎の特性を考えるうえで、逆説的に重要な法律である。
都市計画法 【田舎暮らしは最高！！】
計画的な街づくりを目的とした法律で、知事が都市計画区域を指定し、
さらに市街 化区域と市街化調整区域に分けられる。
市街化区域には用途地域が指定され、一定の建ぺい率、容積率の範囲内
で建築できる。一方、市街化調整区域では原則として建築 できない。
国土利用計画法 【田舎暮らしは最高！！】
土地について公共の福祉の優先と投機的取引の防止を主な目的とした
法律。都市計画区域内の市街化地域で2000�岼幣紂�都市計画区域内
の調整区域および無指定地域で 5000�岼幣紂�都市計画区域外で１万��
以上が対象となる(第23条)。またこれとは別 に、知事は地価上昇の恐れ
がある地域を監視区域に指定して、届け出の必要な面積も定めている。
以上の基準に該当したら、契約を結ぶ6週間前までに土地売買等
届け出書、各図 面、登記簿謄本などを自治体に届け出なければなら
ない。それに対し行政は、不適当と定められる取引に変更や中止の勧告が
できるが(第27条)公示価格の1〜2割増しま ではまず勧告されることはない。
宅地造成等規制法 【田舎暮らしは最高！！】
●第1条〔宅地造成に伴いガケ崩れや土砂流出を発生する恐れがある
著しい市街地、 または市街地になろうとする区域内において必要な規制
を行う〕：市街化の予定がない地域や規制区域以外では関係のない法律
で、田舎物件での適用例は少ない。なお、 規制区域内で工事する場合
のみ、事前に都道府県知事の許可が必要となる。
宅地建物取引業法 【田舎暮らしは最高！！】
宅地とは建物がある敷地、将来家を建てる予定の土地も含まれる。
それを不特定多 数に繰り返し売買・媒介などするには、宅地建物取引業
の免許を必要とする(第2 条)。つまり、所有者が建築を前提に土地を区画
して複数以上売るには免許が要る。 業者には宅地取引主任者の設置も
義務づけられており(第15条)、宅地取引主任者は取 引の当事者に対し、
契約成立前に書面を交付したうえ口頭で重要事項を説明しなければなら
ない。重要事項とは登記された権利の内容、法令制限、飲用水・電気・
ガス・ 排水の設備状況などを指す(第35条)。また、業者は営業保証金を
供託所か宅建業保証 協会に預ける必要がある。業者の責任で損害が
発生したら、売買主は供託金での弁済 を請求できる(第27条)。なお、
不動産ブローカーには主任者がいない。
