田舎不動産を取得したときの税金 【田舎暮らしは最高！！】
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田舎不動産に限らず、不動産にはどんな場面でも税金がかかってきます。
不動産を取得したときには、不動産取得税や登録免許税などがかかってきますし、保有しているときには、固定資産税や都市計画税などを毎年支払っていくことになります。
しかし、施策として、３０００万円の特別控除や買換え特例など、税の軽減措置も多数実施されています。
ここでは、それぞれの場面において、かかる税金の種類や控除などを整理していきます。
■不動産を取得したときの税金
印紙税 売買契約書・請負契約書・ローンの金銭貸借契約書などにかかる税金です。
登録免許税 建物の所有権保存登記、土地を購入したときの所有権移転登記、ローンを利用したときの抵当権設定登記など、不動産の登記にかかる税金です。マイホームの建物には軽減措置もあります。
不動産取得税 土地や建物を購入したり、建築したことに対してかかる税金です。
住宅ローン控除 ローンを利用して住宅を取得すると、借入金の年末残高の一定の割合が居住後１０年間、所得税から控除される制度です。
贈与税 新築・購入の際、親などから援助を受ける場合にかかる税金です。
■マイホームを売ったとき、買い換えたときの税金
譲渡所得の計算方法 個人の所得には、給与・事業所得など10種類があり、所得税と住民税がかかってきますが、住宅や土地など資産を譲渡したときに生じた譲渡所得については、他の所得とは分離課税されます。
3,000万円の特別控除 一定の条件を満たしているマイホームを譲渡したときは、譲渡所得から3,000万円控除の軽減措置が適用されます。
軽減税率課税（10年超所有） マイホームを譲渡したときは、3,000万円控除後の課税所得に対して、所有期間別に3種類の税率が決められており、10年超の場合は軽減税率になります。
居住用の買換え特例 譲渡した価格以上のマイホームに買い換える場合には譲渡税全額を、譲渡価格以下の買換えでもその金額に応じた譲渡税を課税繰り延べするものです。2つのタイプの買換え特例が設けられています。
マイホーム以外の不動産の売却 個人がマイホーム以外の不動産を売却する場合、その譲渡所得に対しては譲渡税（所得税・住民税）がかかります。
■マイホームや不動産を所有しているときの税金
固定資産税 毎年1月1日現在の土地・家屋・償却資産の所有者に課税される地方税です。固定資産評価額に対して、標準税率1.4%でかかってきます。
都市計画税 毎年1月1日現在の所有者に対し、水道や道路などの都市計画事業に充てるため、市街化区域内の土地と家屋を対象に課税されます。
特別土地保有税 土地の供給促進や地価の抑制を図るため、一定規模以上の土地を取得・保有したときにかかる税金です。
■贈与を受けたとき、相続したときにかかる税金
贈与税 現金や不動産などの財産贈与を受けた人にかかる税金です。
1月1日〜12月31日までの1年間の贈与について翌年の2月1日〜3月15日までの間に申告し納税します。
相続税 被相続人が残した財産すべてが対象となります。土地、建物については、実勢価格ではなく相続税評価額となります。
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田舎不動産取引の事例その５
道路から離れたところにある150坪の土地を買い、家を建てる
ことにした。水道や電気を引くためには隣地を通さなければ
ならないが、隣地所有者の承諾がいまだに得られない。
【解説】
都市計画区域内では建築基準法の規定により、幅4ｍの道路に
2ｍ以上接していないと家が建てられないことになっている。しかし
田舎物件が多い都市計画区域外ではそういった規制はない。
そのため道路から離れた土地を買って家を建ててもかまわない
わけだ。 家の周囲がすべて他人の土地に囲まれ袋地になっているとき、
民法は他人の土地を通って道路に出ることができるとしている。
社会的見地から見て当然の結論だが、問題は水道や電気を引くために
隣地を通さなければならないときだ。電気や電話を引く ために電柱を建てる、
水道の配管を通すなどの工事が隣地で必要になってくる。
その際、承諾が得られないときはどうなるのだろうか？
不動産取引に関する法律にはこういった際の規定がない。
しかし、電気や水道などいわゆるライフラインはそれが確保できなければ
生活そのものができないことから、裁判の判例では隣地所有者の承諾が
得られない場合でも、他人の土地を使用することができるとしている。
実際には多少お金を包むなどすれ ば、隣地の所有者がいじわるして
使用を妨害するケースはまずないとは思うが、最悪そういう事態になった
場合でもあきらめることはない。
「田舎暮らしの本」2000年4月号より引用させていただきました
田舎不動産取引の事例その４
もとは畑だった約500坪の土地を買い、実際に土地の面積を測って
みたところ、登記簿に記載されている面積よりも小さかった。
【解説】
まだ国土調査がすんでいない田舎の農村では、登記簿に記載
されている土地の面積 と、実際の土地の面積とがくい違うことが
珍しくない。これは明治時代に初めて登記 簿を作成した当時は、
まだ測量技術が未発達だったことと、税金を安くするために地主が
面積を少なく申告したからだ。登記簿に記載されている面積よりも
大きい場合を「縄延び」、小さい場合を「縄縮み」という。
田舎の山林などの取引では縄延びしている場合が圧倒的に多いが、
畑な どの取引では縄縮みしているケースもないわけではない。
きちんと正確な面積を出してからその土地の取引に入るのが
本来望ましいわけだが、測量にはお金がかかる。広い山林などで
測量をしたら売買代金よりも測量代のほうが高くついてしまうため、
現実には境界確認だけで取引を行っているのが普通だ。 では仮に
実測してみて登記簿面積より小さかったら、売主からその差額分を
返還してもらうことはできるのか？ 事前に契約書でそういう趣旨の
取り決めをしておかな ければできないことになっている。というのも
登記簿の記載面積はあくまでも補足的なもので、記載どおりの面積が
あることを保証したものではないとされているからだ。
田舎不動産取引の事例その３
2反の山林を買った。数年後そこに家を建てようと思い、
確認のために役場へ行っ たら、農地でないのに一帯が
「農振」地域に指定されているから、家は建てられない
と言われた。
【解説】
田舎物件には田や畑など農地が含まれている場合が少なくない。
農地を手に入れて 宅地に変え、家を建てるためには、農地法と
いう法律の規制があるため、地元の農業 委員会に申請して
許可を受けなければならないことになっている。ここまではよく
知 られている。 しかし、田舎物件の取引では農地法のほかに
「農振法」という法律も関係してくる ことがある。農振法というのは
「農業振興地域の整備に関する法律」を略したもの だ。
補助金を使って整備した農地や、これから農業を振興していこうと
する農地など が農振地域に指定されると、農地以外への転用が
認められなくなると定められてい る。「農地」ではなく「農地など」
と書いてあることに注意が必要で、山林や原野な どが農振地域に
指定されている場合がじつはあるのだ。買った山林や原野が
農振地域 に指定されていたら家は建てられないことになる。
農地法に留意する人は多いが、農振法については案外盲点に
なっていて、うっかり 規制のかかった山林原野を買ってしまう人が
現実にいる。どうしても家を建てたい場合、役場へ行って
市町村長宛てに農振法適用の除外申請を提出する。
例外的にすぐ許可が下りることもあるが、補助金を使っているだけ
に宅地への転用はなかなか認めら れないのが現実だ。
農振法は非常にやっかいな法律なので、農振法の規制がかかって
いる土地には安易に手を出さないほうが無難である。
田舎不動産取引の事例その２
将来キャンプ場経営をしたいと、3500坪の山林を買う契約を
結んだが、事前に役所 の許可を取るのを忘れた。
【解説】
面積の大きな土地の取引をする場合、国土利用計画法という
法律が関係してくる。 田舎物件の多い都市計画区域外では
3000坪以上の土地を売買するにあたり、契約後2 週間以内に
自治体に届け出をしなければならないとされている。
以前は契約の6週間 前までに自治体に届け出なければなら
なかったのだが、法改正されて、事後届け出ですむようになって
いる。もともと国土利用計画法は1980年代後半から始まった
地価高騰の抑制と投機的取引の防止を目的にたびたび改正
されてきた。しかしバブル崩壊後は地価が下がり続けているため、
改正のたびに規制が緩和される傾向が続いている。
ただし契約後2週間が経っても届け出をしないままでいると、
6カ月以下の懲役または100万円以下の罰金が課せられる。
田舎不動産取引の事例その１
Ｋ県内で相場よりもかなり安い価格で150坪の土地を買ったが、
あとで「市街化調 整区域」であることがわかった。
【解説】
計画的な都市づくりを進めていくため基本的なルールを
定めているのが、「都市計 画法」という法律だ。都市計画区域
には未線引きのものと、「市街化区域」と「市街 化調整区域」に
線引きされたものがある。未線引きのものであれば、問題は
ほとんど ないが、市街化調整区域の場合は問題になる。
そもそも市街化調整区域というのは、 当面の間は市街化する
のを見合わせようとしている地域だ。だから家を建てたりする
行為は原則としてできないことになっている。
こういった地域は開発行為が規制されているため土地相場は
安く、おまけに豊かな 自然環境が残っているものだ。しかし、
それにつられてうっかり市街化調整区域内の土地を買って
しまったら、とんでもないことになる。都市計画区域外であれば
もちろ ん家は建てられるし、取引しようと考えている土地で
家が建てられるかどうか確認す るには、市町村役場へ行って
都市計画図を閲覧すればいい。
田舎不動産取引のミニ知識
田舎不動産の取引では都会に比べて法規制は緩やかです。
それでも農地法をはじめ、さまざまな法律が関係してきます。
田舎暮らしを始めようと思えば、そういった法律が絡む不動産
取引という世界に足を踏み入れることになります。 ここでは
土地や家の取引をするときに、よく問題となりそ うな事例と
それに関連する法律や慣行についての事例を紹介します。
最低限これらのことに留意しておくだけでも、 いざというときに
役立つはずです。
